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11月20日，国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称“送审稿”)，并公开征求意见。其中，扩大公积金的缴存范围及提取条件，促进公积金资金的保值增值等条款引发了社会各界热议。那么，此次公积金政策调整的目的是什么呢？
公积金贷款证券化
据经济参考报报道，《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，明确放宽公积金提取条件，并指出可发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资，以增强资金流动性。值得注意的是，这是住房公积金管理条例发布13年后，首次确认允许公积金资产证券化。
住房公积金提取条件放宽，送审稿显示购买、建造、大修、装修、偿还贷款本息、无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取个人或配偶的住房公积金。
此外，在增强资金流动性方面，送审稿指出，住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资。
对此，中国社科院经济所研究员汪丽娜表示，允许公积金资产证券化主要是因为随着近年来房价的大幅上涨，购房人群提取数量和额度均大幅增加，造成了部分地方的流动性不足。
今年以来，住房公积金呈现出缴存额稳步上升、提取额大幅攀升、个贷额显著提升、结余资金持续下降这“三升一降”的势头。数据显示，今年前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；个贷率从68.9%提高到76.1%；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。
据了解，公积金信贷资产证券化，就是把原本不流通的住房公积金信贷资产以证券化的形式在资本市场出售，置换成流动性后再放款。目前住房公积金存在比较高的余额，经过资产证券化，可以激活住房公积金信贷资产的存量。
“但公积金的资产证券化并不能完全解决资金流动性问题。”汪丽娜指出，目前我国公积金归集渠道单一，并采取属地化管理，这就造成了不能跨市融通，贷款需求旺盛的城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，难以充分发挥作用。另外，在公积金贷款利率低、资金运营成本高的背景下，是否符合投资者债券投资需求也是未知数。
另据杭州在线报道，《修订送审稿》第三十条中，对公积金的保值增值做了界定：住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，融资成本从住房公积金增值收益中列支。
另外，也可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；以及用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
对于此举，业内的普遍观点认为，这是打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金，公积金管理中心可以把募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房，也可以用来购买地方政府债券、政策性金融债等实现资产的保值增值。
不过，也有人提出，这一条的增加，就使得中国的住房公积金管理中心变成了类似美国的房地美和房利美。以后甚至中国的住房公积金管理中心可以单独成立公司，上市发行股票等等。
在经历过2008年，由美国两房危机引发的金融危机使得到现在人们还是对房利美、房地美“谈虎色变”，因此，对于公积金管理中心是否会变成中国的房利美、房地美可格外警惕。
房利美，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是最大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。
房地美是美国政府赞助企业中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第二抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
房利美与房地美赚钱的主要方式是对已证券化为MBS债券的贷款收取担保费。与其他政府发起设立的企业一样，房利美与房地美通过在二级市场买入抵押贷款，做成贷款包，并将它们证券化，然后将这些证券化的“抵押支持证券”(MBS)在公开市场上转卖给投资者，从而为抵押放贷者提供资金，为新房购买者提供资金。每月本金和利息支付由房利美或房地美担保，而不由美国政府担保。
MBS的投资者或购买者乐于让房利美或房地美以此收费来代为承担信用风险，也就是说，如果借款人违约时，房利美或房地美将对基础贷款的本金和利息的担保将给予赔付。
可以看出，美国两房业务和中国公积金制度有着巨大的不同，其中房利美、房地美虽然有政府赞助，但背景归根结底仍是一家企业，有着天然的商业属性。而公积金的管理和发放方为住房和城乡建设部下属的机构，属于政府单位。对公积金的安全性以及申请人群的民生保障更为看重。
住建部公积金监管司司长张其光日前撰文指出，目前我国公积金管理链条过长，管理中心为事业单位，不具有金融职能，金融业务要委托银行办理，导致管理成本高，服务效率低，存在风险隐患。“正因为如此，送审稿增加了运用贴息以融资的模式。”汪丽娜说。
收益提升有限侧面刺激楼市
据北京商报报道，“《住房公积金管理条例》这个几乎见证了我国经济迅猛发展十多年的政策，在我国经济环境和房地产市场日新月异的大背景下，修改之机已经成熟。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存直言，本次条例的修订，尤其是公积金投资范围调整，不仅是为资本市场带来一股新活力，同时对于房地产市场也会形成新一波的侧面刺激，可谓“一石二鸟”的改革。
实际上，作为我国的一项职工购房福利政策，住房公积金制度自施行以来，对筹集、融通住房资金、提高职工的商品房购买能力大有助益。但是，随着我国经济环境的变化和房地产市场的迅速发展，住房公积金制度流动性差、受益者覆盖面低的问题也逐渐凸显。
买不起房或暂未买房的人原本就属于相对弱势群体，但因为未有住房消费而无法提取公积金，导致长期承担缴存义务却享受不到公积金的实惠。
不仅如此，这部分“动也动不得”的公积金存款还在缩水。根据现行规定，职工个人公积金账户按活期和3个月定期存款利率计息，过去10年，公积金加权平均存款利率仅约为2.15%，低于同期年均CPI增幅。这种“强制住房存款”反而意味着百姓个人资产每天都在缩水。
而本次送审稿正是针对上述问题，有的放矢进行调整。
首先，公积金缴存范围及提取条件扩大。送审稿明确，可以“将租房、物业费等纳入公积金的提取条件”，“允许各类灵活就业人员个人缴存住房公积金，并享有提取、贷款等权益”。此举可谓对症下药，回应了长久以来消费者扩大公积金的缴存范围及提取条件的呼声，让更广泛的群体得以共享公积金政策的红利。
其次，公积金价值扩大化。不仅百姓个人账户上的公积金不能“睡觉”，政府管理的公积金也不会甘于沉寂。在将公积金实惠放之于民的同时，送审稿还提出要促进公积金资金的保值增值，明确“可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”、“可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品”。
可想而知，在加强风险管控的前提下，此举不仅可以促使公积金实现保值增值，更有助于改善公积金城市之间资金无法融通、资金保值增值渠道偏窄、管理效率和服务水平不高等问题。
根据6月12日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2014年年度报告》，各地住房公积金个人住房贷款业务发展并不平衡。其中，个贷率最高的重庆达到了93.44%，而最低的山西仅为23.9%。之所以形成上述不均衡格局，公积金贷款手续复杂、额度较低等问题是部分因素，而各地房地产市场情况不同、公积金管理分散的体制也是诱因之一。
此次送审稿则有望唤醒山西等地的“沉睡”公积金。一方面，这部分资金可通过购买地方债发挥更大活力，支持地方建设；另一方面，还可购买经济发达省市公积金机构发行的“住房公积金个人住房贷款支持证券”，支持东部省份房地产发展，自身也获得收益，实现双赢。
无论是公积金的使用范围扩大化，还是其自身价值扩大化，新政影响的不仅是公积金制度本身，其溢出效应更将影响楼市走向。
不得不提及的是，此次送审稿正是在上周房地产“去库存”引发热议的大背景下出炉的。根据国家统计局11月11日公布的数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。
这一形势已经引发中央高层密切关注。上周，中央高层已经连续就楼市问题密集发声。这意味着，“去库存”已经成为下一阶段楼市政策的主要导向。而高效、稳定、合理的公积金制度在助力刚需购房者入市方面的作用有目共睹。
在中原地产首席分析师张大伟看来，上述政策修订一定程度上有利于更充分地发挥公积金对地方房地产市场的促进作用。有业内人士坦言，虽然目前全国住房公积金池子中的结余较充裕，但部分地区，尤其是购房需求旺盛的重点城市，当地公积金支出压力已经非常大了，因此，这些城市的公积金贷款政策近几年很难出现明显放松。
上述人士认为，一线城市新房市场渐趋豪宅化，未来房价提升潜力较大，但公积金贷款额度却始终保持一定的水平，难以匹配当地的房价，限制了大量潜在的购房需求无法释放。“通过收益更高的方式确保公积金保值增值能在一定程度上缓解地方的支出瓶颈，令公积金贷款买房更顺畅，并进一步促进地方购房消费。”
中信建投首席债券分析师黄文涛表示，过去，住房公积金一直处于“沉睡”状态，而这一次的改革，则将通过拓宽投资渠道，鼓励运用收益高一点的资产，提升住房公积金的整体收益水平。
不过，黄文涛也表示，改革后具体收益水平能提升多少，还需要看各个投资品种的投资比例。“从收益率来看，地方政府债比国债要高一点，而政策性金融债又比地方政府债高一点，3个新增投资品种中，住房公积金个人住房贷款支持证券收益更高。估计剩下的1万亿元不可能全部用于金融工具，会有一个合理的组合比例。” 中国国际经济交流中心经济研究部部长徐洪才称。
恒丰银行研究院执行院长董希淼表示，之前公积金的投资渠道确实比较狭窄，住房公积金的收益很低，流动性很差，现在拓宽投资渠道，也通过一些手段增加了流动性，有一定的针对性和意义，但这些新增品种收益比较稳健，公积金整体收益的提升空间比较有限。但在分析人士看来，即使如此，公积金投资渠道未来可能仍将以稳健为原则。董希淼表示，因为住房公积金不太可能用于高风险的投资。
(责任编辑：DF127)
